Рынок ипотечного кредитования в России постоянно растет. В настоящее время для многих граждан ипотечный кредит является единственным реальным способом приобретения собственного жилья. Вместе с тем, как показывает практика, приобретая жилье с использованием кредитных средств, оформляя ипотеку, далеко не все задумываются о том, в каком порядке подлежит снятию данное обременение предмета залога после исполнения обязательств, обеспеченных залогом.
Так, согласно ст. 352 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
Таким образом, запись о прекращении ипотеки должна быть внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
Согласно ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки; для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Таким образом, Законом об ипотеке установлен закрытый перечень оснований для прекращения регистрационной записи об ипотеке.
Вместе с тем, на практике зачастую возникают ситуации, когда прекратить регистрационную запись об ипотеке в установленном Законом об ипотеке внесудебном порядке не представляется возможным, как по объективным причинам (например, невозможность представления закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и др.), так и по причинам, обусловленным нежеланием одной из сторон осуществлять действия, направленные на прекращение записи об ипотеке в установленном законом порядке по различным причинам.
Для таких случаев законодатель предусмотрел судебный порядок, а именно, прекращение регистрационной записи об ипотеке на основании решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
