Как и в законодательстве развитых стран, в которых ипотека земельного участка всегда предполагает ипотеку находящихся на нем зданий и сооружений, в российской залоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка по общему правилу право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения. Однако это правило носит диспозитивный характер и в договоре может быть предусмотрено иное. Причем иное может быть предусмотрено не только собственно договором ипотеки, но и договорами, влекущими возникновение ипотеки в силу закона (например, договором ренты, предметом которого является недвижимое имущество).
Согласно п. 3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Норма п. 3 ст. 340 ГК является императивной, и отступить от нее стороны не могут. Но в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что правило об обязательной одновременной ипотеке здания и земельного участка, расположенного на нем, "подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка". И "если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой" (статья 168 ГК РФ).
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, в п. 11 указано: "Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ... отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ)".
Государственная регистрация ипотеки в силу договора на земельный участок и здания, которое расположено на земельном участке проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующие недвижимое имущество. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется по заявлению залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона. Заявления о государственной регистрации ипотеки земельного участка и здания, которое расположено на данном земельном участке должны быть представлены на государственную регистрацию одновременно и такая регистрация также должна быть проведена одновременно. При этом непредставление (одновременно) заявления о государственной регистрации ипотеки земельного участка или здания является основанием для отказа в государственной регистрации .
К указанным заявлениям прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами. Также заявителю необходимо оплатить государственную пошлину за государственную регистрацию ипотеки в силу договора в размере 1000 руб. для физических лиц и в размере 4000 руб. для юридических лиц. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона государственная пошлина не взимается.
Главный специалист-эксперт Рубцовского отдела
Управления Росреестра по Алтайскому краю Т.В. Нелюбина
