Согласно изменениям в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке), внесенным Федеральным законом от 06.12.2011 № 405-ФЗ, усовершенствован порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Изменения также коснулись Гражданского и Налогового кодексов РФ, Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – Закон о регистрации), Основ законодательства РФ о нотариате и сделок с ним" и других нормативных актов.
В Закон об ипотеке внесены дополнения в положения, касающиеся содержания, формы и государственной регистрации договора об ипотеке. Стороны вправе предусмотреть порядок реализации заложенного имущества по решению суда или возможность обращения взыскания на такое имущество во внесудебном порядке. Условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть предусмотрено договором об ипотеке (ранее для применения внесудебного порядка обращения взыскания требовалось заключение соглашения между залогодателем и залогодержателем, которое могло быть включено в текст договора об ипотеке). Наличие нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания теперь
не требуется.
Если ипотека возникает в силу закона, условие о порядке и способах реализации заложенного имущества может быть предусмотрено в отдельном соглашении, подлежащем государственной регистрации.
Уточнены условия, когда обращение взыскания на заложенное имущество
во внесудебном порядке не допускается. К таким условиям, в том числе отнесен случай, когда заложенное имущество является предметом предшествующей
и последующих ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания или разные способы реализации заложенного имущества.
Изменены требования к содержанию закладной. В частности, предусмотрено, что, если стороны предусмотрели в соответствующем договоре условие
о возможности обращения взыскания во внесудебном порядке или способы
и порядок реализации заложенного имущества по решению суда, соответствующие условия должны быть включены в закладную.
Как и ранее нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным. При этом предусмотрено, что если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, то обращение взыскания на предмет ипотеки допускается по исполнительной надписи нотариуса. Государственная регистрация ипотеки по договору, удостоверенному нотариально, может осуществляться в настоящее время не только по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя, но и по заявлению нотариуса, совершившего нотариальное действие по удостоверению договора ипотеки.
Таким образом, благодаря изменениям в законодательство об ипотеке участникам договора о залоге недвижимого имущества предоставлено больше свободы в определении условий договора, в том числе при выборе способа обращения взыскания. Вместе с тем, у залогодержателя появилась более реальная возможность обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства.
Т.В. Афанасьева, начальник
отдела регистрации ипотеки и договоров долевого
участия в строительстве
