Статьей 22.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» урегулирован порядок государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.
До введения данной статьи в Закон государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков происходила по принципам, предусмотренным для иных объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений). Комментируемая норма привела процедуру регистрации земельных участков в более упорядоченный и четкий процесс.
Пункт 1 данной статьи определяет основания для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.
Рассмотрим каждое из этих оснований.
Решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в том числе находящихся в аренде. В данном случае орган соответствующего уровня власти, уполномоченный распоряжаться земельными участками (комитет, департамент, министерство по земельным или имущественным отношениям) выносит на основании правоустанавливающего документа на исходные земельные участки и кадастровый паспорт (кадастровые паспорта) на вновь образуемый (образуемые) участок (участки) решение о разделе или объединении земельных участков. Решение может быть оформлено в форме распоряжения или иного правового документа.
Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков составляется в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Соглашение составляется в произвольной форме также на основании имеющихся правоустанавливающих документов на исходные земельные участки и новых кадастровых паспортов. Соглашение не требуется в случае выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Иным документом, на основании которого в соответствии с Законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков, например, может быть решение суда.
В том случае, если собственником исходных земельных участков является одно частное лицо, то никакого соглашения или решения не требуется. На государственную регистрацию прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, предоставляется заявление данного лица и новые кадастровые паспорта.
Если собственником является публичный субъект, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, то государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется:
- на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица;
- на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с ЗК РФ.
Пунктом 2.1 статьи предусмотрена государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц. Поскольку таких сособственников может быть очень много, Законом упрощена процедура подачи документов на государственную регистрацию в этом случае - заявление на государственную регистрацию одним лицом (а не всеми). Доверенность оформлять тоже не нужно. Это экономически выгодно собственникам, поскольку для представления интересов физических лиц требуется нотариально удостоверенная доверенность. Правда, вместо доверенности уполномоченное лицо должно представить выписку из протокола данного общего собрания, заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.
Кроме документов, необходимых для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, также необходимо согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ЗК РФ.
Такая необходимость предусмотрена ЗК РФ, в соответствии с которой образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случае раздела на основании решения суда.
Пункт 3.1 статьи рассматривает ситуацию выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
Для государственной регистрации права на такой земельный участок необходимы следующие документы:
- документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю или земельные доли;
- заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
- соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок.
При этом размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Пункт 3.2 статьи уточняет, что в случаях, предусмотренных ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Например, в силу п. 5 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Государственная регистрация прав в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, не может быть произведена отдельно по каждому земельному участку. Например, если на государственную регистрацию права собственности вновь образуемых земельных участков представлено только одно заявление на право, тогда как образовалось несколько земельных участков, то государственная регистрация будет приостановлена до тех пор, пока в дело правоустанавливающих документов не будет представлено заявление на государственную регистрацию прав на оставшиеся образованные земельные участки. Заявитель в этом случае обращается с обычным заявлением на предоставление дополнительных документов, к которому прилагает собственноручно написанное заявление с просьбой провести государственную регистрацию такого-то земельного участка, и кадастровый паспорт на этот земельный участок. Если все заявления на все вновь образуемые участки или наоборот, прекращаемые, не будут поданы, в государственной регистрации будет отказано.
В вышеуказанную норму (п. 4 статьи) ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ внес ряд изменений. В частности, предусмотрел, что государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков, исключив земельные участки, образуемые при выделе.
При этом во втором абзаце пункта в новой редакции упоминается и о выделе земельных участков. Данное противоречие необъяснимо. Также неясно, как должна происходить государственная регистрация земельных участков, образуемых при разделе, если не одновременно.
В соответствии с ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка может образовываться как один, так и несколько земельных участков. Земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Таким образом, для государственной регистрации измененного земельного участка и вновь образуемого земельного участка нужны кадастровые паспорта обоих. Общая площадь измененного земельного участка и вновь образуемого земельного участка должна равняться площади исходного земельного участка. Следовательно, государственная регистрация права собственности на земельные участки при выделе также должна осуществляться одновременно либо должен быть законодательно урегулирован вопрос государственной регистрации прав на земельные участки при выделе.
Второй абзац пункта в ранее действующей редакции предусматривал, что положения настоящего пункта не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.
Данная позиция объясняется тем, что не всегда возможно собрать всех сособственников для одновременной регистрации. Но с технической точки зрения это может привести к ошибкам в ЕГРП.
При государственной регистрации вновь образуемых земельных участков все обременения и ограничения с исходящих земельных участков переходят на новые земельные участки. При этом дополнительных заявлений и уплат государственной пошлины не требуется.
В статье 6 Закона речь идет о признании прав, оформленных до введения в действие Закона. Государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона, не является обязательной . По этой причине земельный участок, оформленный до введения в действие Закона, можно также разделить, объединить и т.д. При этом государственная регистрация права на сам земельный участок не требуется. Необходимы лишь документы, подтверждающие право на данный земельный участок и его кадастровый паспорт.
Неважно, является ли право на исходный земельный участок зарегистрированным в соответствии с Законом или нет, в любом случае из кадастровых паспортов вновь образуемых земельных участков должно быть видно, что они образовались именно из этого земельного участка. Это определяется по кадастровым номерам. Например, если из одного земельного участка в результате раздела образуется два земельных участка, то в кадастровых паспортах "новых" земельных участков будут указываться их кадастровые номера и номер предыдущего земельного участка, то есть исходного, из которого образовались эти "новые".
Площадь образуемых земельных участков в совокупности должна быть не больше площади исходных. Однако в результате межевания иногда случаются ситуации, когда образуемые участки получаются больше. В этом случае в государственной регистрации будет отказано, ввиду того что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (в случае, если исходный земельный участок был зарегистрирован в соответствии с Законом) или по причине того что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства
В соответствии с п. 7 статьи одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. Это означает, что собственник может сразу при разделе, например, продать один из образованных участков, несмотря на то что с точки зрения ЕГРП право на такой отчуждаемый участок еще не возникло. Таким образом, норма, содержащаяся в п. 7, является изъятием из общего правила и исключает отказ в государственной регистрации на основании того, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. То есть согласно сведениям ЕГРП земельный участок (вновь образуемый), который заявитель хочет передать покупателю, еще не существует.
Пункт 8 статьи устанавливает способы определения земельных долей:
- в виде простой правильной дроби;
- иным способом, предусмотренным ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Простая дробь - это запись числа в виде отношения двух чисел, числителя и знаменателя. В правильной дроби числитель всегда меньше знаменателя, например, 1/2, 2/3,1/5.
Если сособственники хотят выделить доли в натуре, то составляется соглашение об этом, где дроби переводятся в конкретную площадь земельного участка. Например, если земельный участок площадью 1000 кв. м принадлежит двум лицам на праве общей долевой собственности и доля каждого из них составляет 1/2, то при выделе в натуре у каждого из сособственников окажется земельный участок 500 кв. м. Перед составлением вышеуказанного соглашения сособственники межуют участок, делят его на два земельных участка и оформляют на них новые отдельные кадастровые паспорта. Данные этих кадастровых паспортов также указываются в соглашении.
В ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что порядок определения размера земельной доли для предоставления физическим лицам устанавливается законом субъекта РФ.
9. В отношении применения ст. 22.2 Закона существует письмо Минэкономразвития России от 20 января 2009 г. N Д23-100 "О применении положений статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Суть этого письма сводится к тому, что существуют ситуации, когда исходный земельный участок после его раздела прекращает свое существование (его кадастровый номер не сохраняется), а есть ситуации, когда исходный участок при его разделе сохраняется. В последнем случае остается исходный земельный участок со своим кадастровым номером, но измененной площадью, и образуются новые (выделившиеся из исходного участка) земельные участки. Ситуация с измененными участками чаще всего возникает, когда право на исходный земельный участок возникло до введения в действие Закона либо когда право на исходный земельный участок хотя и зарегистрировано, но его границы не уточнены.
Главный специалист-эксперт Межмуниципального Рубцовского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю Т.В. Нелюбина
|
|||
