В июне 2014 года принят Госдумой и подписан Президентом РФ Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Многие эксперты уже назвали этот закон крупнейшей реформой в сфере земельных отношений за последние 14 лет (с момента принятия в 2001 году Земельного кодекса РФ). Новым законом существенно изменен порядок предоставления гражданам и организациям земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельная реформа не обошла стороной и вопросы, связанные с арендой публичных земель. В этом материале мы расскажем о новом порядке предоставления в аренду публичных земельных участков, который применяется с 1 марта 2015 года.
Прежде всего, следует отметить, что новое земельное законодательство расценивает аукцион как общее правило приобретения на правах аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. На получение в аренду публичной земли без торгов можно рассчитывать только в ограниченном числе случаев, исчерпывающим образом описанных в Земельном кодексе. В частности, это касается некоторых категорий граждан, нуждающихся в земельных участках для строительства жилья или ведения личного подсобного хозяйства. Получить землю без торгов смогут и юридические лица, если они будут строить социально важные объекты – дороги, коммуникации, детские сады, больницы, спортивные площадки. Миновать аукцион смогут и организации, которым требуется земельный участок для воплощения в жизнь масштабных инвестиционных проектов, подпадающих под установленные на федеральном и региональном уровне критерии.
Изменения затронули и сроки договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Речь идет о более широком применении предельных (минимальных и максимальных) сроков аренды. Так, например, законодателем установлено, что приусадебные земельные участки и земельные участки для индивидуального жилищного строительства могут быть арендованы у государства или муниципалитета на срок, равный 20 годам.
Также теперь на законодательном уровне закреплен запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части смены вида разрешенного использования такого участка. В этом законодатель поддержал ранее высказанную объединенным Верховным Судом РФ позицию о том, что изменение вида разрешенного использования или целевого назначения земельного участка, например, с «эксплуатации временной автостоянки» на «строительство административно-офисного здания» по существу направлено на обход закона. Приведенная новелла свидетельствует о более жестком подходе законодателя к аренде публичного участка, поскольку при его предоставлении уполномоченный орган исходит, в том числе, из документов территориального планирования и потребности в размещении того или иного объекта недвижимости на местности. Следовательно, теперь если арендатор оказывается неспособным построить объект недвижимости, указанный в договоре аренды, то ему не удастся, как это часто происходило раньше, изменить вид разрешенного использования участка и построить принципиально иной объект.
Новой редакцией Земельного кодекса также скорректированы положения о преимущественном праве арендатора публичного земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия старого. Это право при соблюдении ряда условий сохраняется только в случае, если изначально земельный участок предоставлялся в аренду без торгов. Если же земельный участок предоставлялся на торгах – преимущественное право на заключение нового договора аренды не возникает. В этом случае гражданину или организации для получения земельного участка в аренду придется участвовать в аукционе наравне с другими претендентами.
Более детально урегулирована и процедура заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка под объектами капитального строительства, принадлежащим нескольким лицам. Теперь заключение такого договора аренды является не правом, а обязанностью собственников зданий, сооружений или помещений в них, расположенных на публичных землях. Законом установлено, что лиц, не подписавших договор аренды земельного участка в добровольном порядке, можно будет понудить сделать это через суд. При этом законодателем предприняты меры по упрощению порядка государственной регистрации договоров аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Речь идет об изменениях, внесенных в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающих, что такие договоры аренды земельных участков могут быть зарегистрированы по заявлению арендодателя или одного из соарендаторов (а не всех соарендаторов, как это требовалось раньше).
Главный специалист-эксперт Рубцовского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю Цуран И.Ю.
