Данный вопрос актуален, когда заключен договор ипотеки либо договор купли-продажи с рассрочкой платежа, договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением, договор долевого участия в строительстве (когда ипотека возникает в силу закона). Порядок проведения государственной регистрации с перечнем необходимых для государственной регистрации документов определен в статье 50 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. №218-ФЗ (далее Закон). Также данные правоотношения урегулированы Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. №229-ФЗ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. №102-ФЗ, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.
Обратить взыскание на имущество можно в судебном и во внесудебном порядке. Вне зависимости от порядка взыскания государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой. Таким образом, предусмотрено два варианта оформления права собственности на обращенное к взысканию недвижимое имущество: - когда залогодержатель не желает приобрести в собственность предмет залога и сразу обращается за государственной регистрацией перехода права на то лицо, которое хочет приобрести заложенное имущество - когда залогодержатель желает оставить заложенный объект себе. Особенность государственной регистрации права на заложенный объект заключается в том, что присутствие собственника (залогодателя) заложенного недвижимого имущества не требуется.
Рассмотрим судебный порядок обращения взыскания на имущество:
Судебный порядок предполагает наличие решения суда и вынесенный на его основании исполнительный лист. При этом на государственную регистрацию прав представляются следующие документы:1) копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, 2) документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), если торги признаны состоявшимися. В случае признания торгов несостоявшимися на государственную регистрацию представляется соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).
Внесудебный порядок подразумевает обращение к нотариусу за совершением исполнительной надписи. По смыслу ст.89 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате исполнительная надпись ставится на договоре об ипотеке, ином договоре, на основании которого возникает ипотека в силу закона, или на закладной. Исполнительная надпись совершается, если:1) представленные документы подтверждают бесспорность требований взыскателя к должнику (вышеуказанные документы);2) со дня, когда обязательство должно было быть исполнено, прошло не более чем два года. Исполнительная надпись, если взыскателем или должником является гражданин, может быть предъявлена к принудительному исполнению в течение трех лет со дня ее совершения, а если и взыскателем, и должником являются предприятия, учреждения, организации, - в течение одного года, если законодательством Российской Федерации не установлены иные сроки.
Государственная регистрация на основании исполнительной надписи нотариуса права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него осуществляется, когда договор, в силу которого возникла ипотека, составлен нотариусом. В соответствующем договоре должен быть предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. При этом договором можно также предусмотреть, каким образом будет реализовываться заложенное имущество, через торги или без проведения торгов.
В случае если торги проводились, то взыскание задолженности и обращение взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса осуществляется на основании следующих документов:1) нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержащие отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная, содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи.2) документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах:- протокол о результатах торгов;- договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги. В случае признания торгов несостоявшимися: - соглашение между третьим лицом с залогодержателем о приобретении заложенного имущества и протокол о признании повторных торгов несостоявшимися; - в случае если залогодержатель принял решение оставить заложенное имущество за собой - протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов.
В том случае если торги не проводились, то на государственную регистрацию представляются следующие документы:
1) аналогично, как в случае проведения торгов, представляются нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, а также закладная, если ее составление имело место;2) документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой:- заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой;- в случае оставления предмета ипотеки за собой без проведения торгов - документ, подтверждающий получение указанного заявления залогодателем.
Таким образом, залогодатель не принимает непосредственного участия в государственной регистрации, то есть не подает никаких заявлений, но его интересы все равно охраняются Законом путем установления обязанности залогодержателя уведомлять залогодателя о судьбе его заложенного недвижимого имущества.
Регистрируемое право залогодержателя или третьего лица (например, покупателя, который приобрел заложенное имущество на торгах) должно быть свободно от ипотеки. По общему правилу ипотека прекращается по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя. Но в рассматриваемом случае ипотека погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя без каких-либо заявлений.
Ведущий специалист-эксперт
Межмуниципального Рубцовского отдела
Управления Росреестра по Алтайскому краю Т. В. Орлова
