Часто задают вопрос: как зарегистрировать квартиры в многоквартирных домах на земле?
На практике возникают проблемы, вызванные нежеланием и незаинтересованностью собственника одного из помещений многоквартирного дома принимать участие в постановке на кадастровый учет здания и заполнении необходимых документов. В таком случае при отсутствии варианта осуществления кадастрового учета квартиры как ранее учтенного объекта, осуществление кадастрового учета возможна только при наличии решения суда, свидетельствующего о том, что орган регистрации вправе произвести необходимые учетно-регистрационные действия. Однако, собственники квартир в многоквартирном доме могут выбрать другой способ постановки на учет своих объектов недвижимости, а именно: преобразование квартир в блоки блокированного жилого дома.
В данном случае будет иметь место образование зданий жилых домов в результате раздела здания.
Перед процедурой «раздела» здания, следует изменить назначение здания с «многоквартирный дом» на «жилой дом», прекратить права на квартиры и снять их с кадастрового учета. При этом представление акта обследования не требуется (только заявление собственника).
После изменения назначения здания станет возможен раздел здания на два здания (блоки блокированного жилого дома).
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав при этом осуществляются одновременно в связи с образованием объекта недвижимости по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости;
Для процедуры раздела здания на два здания, возможны два (ранее озвученных) варианта:
1. если здание уже обладает признаками блокированной застройки и осуществление каких-либо работ для осуществления раздела не требуется;
2. и если для раздела здания необходима реконструкция, осуществление которой регламентируется положениями Градостроительного кодекса.
В первом случае основанием для кадастрового учета будет являться технический план, в составе которого будут представлены документы от уполномоченного органа местного самоуправления, подтверждающие что раздел здания на два самостоятельных здания возможен без проведения каких-либо работ.
Во втором случае (в случае необходимости осуществления реконструкции) постановка на кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод и технических планов жилых домов, без которых оно недействительно.
Соответственно, на момент осуществления постановки на кадастровый учет жилых домов, представляющих собой блоки жилого дома блокированной застройки, земельные участки должны быть приведены в соответствие с объектами, на них расположенными.
Обобщив вышесказанное алгоритм «преобразования» квартир в блоки жилого дома представляет собой ряд одномоментно совершаемых процедур, необходимо отметить, что именно одновременность совершаемых действий делает возможным такое «преобразование»:
- изменение назначения здания многоквартирного дома на жилой дом;
- снятие с учета квартир и прекращение прав на них;
- постановка на кадастровый учет и регистрация прав на жилые дома (блоки), при этом земельные участки должны быть отдельные под каждый образованный дом.
Таким образом, если жилой дом состоит из двух или четырех квартир и под каждую квартиру имеется свой земельный участок (не доля в праве собственности) такой дом возможно преобразовать в дом блокированной застройки. При этом, у каждого собственника будет свой жилой дом и земельный участок.
Главный специалист-эксперт
Межмуниципального Рубцовского отдела
Управления Росреестра по Алтайскому краю С. В. Крахмаль
